4月2日一宗19亩住宅用地拍卖，开启武侯新城供地新篇
4月2日，武侯区机投桥街道半边街村2组的一宗约19亩的纯住宅用地将走上拍卖台。这是2020年武侯电商产业功能区（也就是房地产语境中大家熟悉的“武侯新城”板块）的首宗土地拍卖。这宗土地的登场，也意味着，“武侯新城”板块的土地出让，翻开新的篇章。
现场看地
临三条地铁线，配套现状“过得去”
宗地位置：武侯区机投桥街道半边街村2组
净用地面积：19.4110亩
用地性质：住宅用地
容积率：1 < R ≤ 2.5
建筑高度：建筑物（含所有建、构筑物及设施）最高点高程不大于航空限高566米
建筑密度：≤20%
出让时间：2020年4月2日
起拍楼面地价：11400元/㎡
宗地现状
宗地现已打围，内无未拆除的建筑物、电线电杆，有杂树杂草、少量土方建渣，须由竞得人自行清运并承担相关费用。
宗地周边交通道路实景图
目前宗地周边道路均已形成，以北为永康路，以南为武青西一路，以西为业兴北路，以东为业青北街。
宗地位置及与轨道交通线的位置关系示意图
宗地面积相对较小，地势平坦，形状较方正，便于后期产品排布打造；宗地容积率不大于2.5，建筑密度不大于20%，可打造改善产品。不过宗地所在区域武侯新城位于民航航线下，无可避免会受到飞机噪音的影响。
由于宗地紧邻在建中的地铁17号线一期、规划地铁29号线区间轨道，按照出让文件要求，需预留出一定的空间，确保轨道交通实施条件。
交通方面，宗地靠近西三环、双星大道等城市主干道，1公里范围内分布有10处公交站点，距离最近的是约150米处的永康路东站。
轨道交通方面，宗地位于地铁3号线双凤桥TOD站点的辐射范围内，距离在建中的17号线一期、9号线一期的交汇站机投站直线距离约500米，其中9号线为成都城市快速轨道交通中的市域快线，17号线是市域快速轨道交通中重要的西部快线，两条地铁线路均预计于2020年开通，届时将大大加强武侯新城与外部城市功能组团的联系，提高区域居民交通出行效率。
17号线一期施工现场图
双凤桥站TOD综合开发项目总体规划效果图（图片来源：武侯发布）
医疗配套方面，宗地周边有成都武侯西南医院、四川现代医院、成都市武侯区第二人民医院等，可提供一定的医疗保障。
宗地周边分布的医疗资源实景图
教育资源方面，西北中学外国语学院、成都市春晖学校、成都市武侯区西蜀实验学校、行知实验小学等教育资源距离宗地不远。其中，行知实验小学是一所具有80年办校历史的武侯区窗口学校，学校现有教学班23个，学生1100余人，是成都首批“新优质学校”之一。
行知实验小学实景图
商业配套方面，目前区域居民日常基础商业消费主要依赖于诚品上院、蓝光金双楠等住宅小区底商。在宗地周边2公里左右，有喜乐广场、吾悦广场、龙湖星悦荟(在建)等商业购物中心/商业综合体。
蓝光金双楠实景图
吾悦广场实景图
另外，半边街菜市场距离宗地约350米，潮音村便民菜市场距离宗地约750米，可满足附近居民买菜需求。
其它配套方面，在宗地周边3公里范围内，有清水河公园、东坡体育公园、武侯区政务服务中心、武侯区市民中心等市政公园及政务服务资源。
武侯区政务中心实景图
要理解这宗地的价值必须要了解武侯大道北侧的“未来”
3月24日，云汇四海 商聚武侯——成都市武侯区产业功能区载体资源线上推介会成功举办，据会上披露的信息， 2020年武侯电商产业功能区计划推出13宗用地，其中住宅用地6宗。也就是说，被称为“成都豪宅第三极”的武侯新城今年将有不少土地上市。
作为武侯区2020年的首次供地，此次出让的19亩纯住宅地块采用“设置最高限价+竞配建并无偿移交租赁住房面积比例”方式拍卖出让，起拍楼面价11400元/㎡，这是武侯新城迄今为止最高的土地起始楼面价。
三条地铁线围绕,是这宗小体量住宅地块的硬核价值支撑，但区域配套现状目前只能说“过得去”的情况下，这宗土地为何起拍价不低？这实际上与武侯新城板块的土地出让进度有着较大关系。只有把这层关系梳理清楚了，才能正确判断武侯大道北侧区域未来的价值。
近年来，武侯区土地出让多集中在武侯新城。2019年12月31日，平安竞得位于武侯区金花桥街道陆坝村6组97.32亩纯住宅用地，成交楼面地价12900元/㎡、溢价率0.78%，本次出让宗地距离该地块约1公里。
2015年至今，武侯新城住宅&住兼商土地成交记录
2015年，武侯新城的土地出让序幕拉开，在当年武侯区举办的土地推介会中，曾明确给出过整个武侯新城区域土地收储、整理、上市的计划。彼时武侯新城划分为铁佛、七里、双凤、机投四大片区，外加一个环城生态区。武侯新城的土地整理及出让总体顺序是大致按照自东南向西北方向有序推进。
将近五年时间过去了，武侯新城内武侯大道南侧的土地资源目前基本已出让完毕。这也意味着，武侯新城今后的供地重点区域，已经来到了武侯大道以北区域。
2019年，地产全说在对武侯新城核心区域城市功能空间的分析中，基本沿用了成都龙湖对该区域的功能划分，武侯大道以北为城市政务服务功能集中区域。该区域城市建成度高，后期可出让的土地资源亦非常有限。因此在跨过武侯大道向北之后，“机投”片区就是接下来武侯新城的土地供应绝对主力区域了。
从上图可见，仅在机投片区的武青西四路和永康路之间，武侯新城就已整理出了800多亩住宅用地，除去人居77亩住宅用地，其余土地目前都还未入市。
新房市场方面，区域新建商品房供应目前较少，昨日取证的美泉悦府推出其二批次房源，户型面积79-159㎡，其中高层12570-14370元/㎡，叠拼19830-22710元/㎡，皆为清水交付；在售的香悦府清水均价18000元/㎡。
美泉悦府实景图
二手房方面，紧挨着宗地的诚品上院二手房均价13000元/㎡，蓝光金双楠一期18000元/㎡，花样年花好园11000元/㎡，西武家园11000元/㎡。
在2015—2019年间，武侯新城的土地出让一贯坚持了将多宗小地块并宗成为大地块，一起出让的策略。这一策略成功地吸引了保利、中铁建、龙湖、中粮、金茂等重量级品牌开发商的入驻，加上区域土地容积率指标整体不高，武侯新城的“高端居住区”迅速形成，“成都第三豪宅板块”的名号也越来越得到市场的一致认可。当然，这也促成了武侯新城土地价值的一路攀升，区域新房单价普遍在2万元/㎡以上，部分项目单价甚至直逼4万元/㎡。
耐人寻味的是，本次为机投片区打头阵的，竟是一宗不足20亩的小地块。但这并不意味着武侯新城区域土地出让策略将发生大的变化——事实上，在3月24日披露的2020年武侯区土地出让计划中，武侯新城区域内仍不乏百亩以上规模的大地块。所以，这宗19亩地块入市，“试水”意味较为浓厚。
后劲支撑武侯新城是最不缺产业题材的区域
宗地所在区域武侯新城，是武侯区电子商务产业重要承载区域。
武侯电商产业功能区规划面积21.1平方公里，是成都66个产业功能区之一，目前已聚集了联想集团、神州数码等电商龙头骨干企业及京东集团、科陆电子等总部项目40余个，现有企业2500余家，2019年实现营业收入1599亿元，环比增长72.5%。
区域部分产业分布图
根据规划，区域主要以电子商务为引领，重点打造“一圈”（京东电商生态圈）、“一谷”（“9号线大街-西部电商云谷”）、“一都”（中国女鞋之都）三大核心板块，构建产业生态圈培育创新生态链，打造“中国电商新高地，国际生态智慧城”。
“9号线大街-西部电商云谷”规划建设面积3.87平方公里，总投资100亿元，现已正式投入运营，是武侯区重点打造的功能区示范样板。此次出让宗地正好位于9号线大街-西部电商云谷附近，可近距离享受区域发展红利。
2019 年12月18日，“9号线大街—西部电商云谷”正式开街
目前，总建筑面积25.5万平方米的京东西南总部基地正在加速建设中，致力建成继北京、宿迁后京东全国第三中心,按照计划，未来这里将聚集超过8000名员工。
京东西南总部基地效果图
与“9号线大街-西部电商云谷”同为武侯区实现产业升级换代重要推动引擎的西部智谷，自2010年正式投入使用，现已入驻大富科技、唐源电气、中国移动研究院等大型企业区域总部。
我们深知，城市区域的价值提升、城市发展成熟，最为坚强的后盾就是产业。而武侯新城则可以说是成都最不缺产业题材支撑的区域之一。
11400元/㎡的起拍价，19亩的小地块，究竟会为武侯新城北部的机投、双凤片区开一个怎样的头？让我们静待4月2日的土拍结果吧！